Na podstawie umowy najmu nieruchomości wynajmujący zobowiązuje się do odpłatnego oddania najemcy do czasowego korzystania z nieruchomości.

Umowa ta ma charakter konsensualny, płatny i dwustronny.

Istotną cechą umowy najmu nieruchomości jest to, że na jej podstawie nieruchomość przechodzi na leasingobiorcę, a nie własność, pełne zarządzanie gospodarcze czy operacyjne, jak ma to miejsce w przypadku umowy sprzedaży, dostawy, kredytu i tak dalej.

Jednak korzystanie z prawa użytkowania wiąże się z koniecznością posiadania własności. W związku z tym należy uznać, że leasingobiorca nabywa również prawo do posiadania nabytej nieruchomości, a ponadto na mocy umowy leasingobiorca nabywa określone prawa do rozporządzania przedmiotem leasingu.

Przykładowo najemca, wykonując obowiązek utrzymywania przedmiotu leasingu w należytym stanie, może przekazać rzecz do naprawy, a w wypadkach przewidzianych prawem lub umową najemca może przedmiot leasingu w podnajem, czyli ma prawo do zbycia. Jednak prawa pracodawcy do posiadania, używania i rozporządzania są ograniczone prawem i umową.

Zgodnie z umową najmu nieruchomości zobowiązanie pomiędzy wynajmującym a najemcą powstaje z chwilą zawarcia przez strony porozumienia, a nie z chwilą oddania nieruchomości w użytkowanie, czyli umowa ta jest obopólna. W związku z tym najemca ma prawo żądać od wydzierżawiającego majątku określonego umową, gdy wydzierżawiający przekaże go najemcy.

Od momentu zawarcia umowy najemca ma obowiązek przyjąć nieruchomość objętą umową i zapłacić za jej użytkowanie. Umowa jest więc płatna, ponadto jest umową dwustronną (wzajemną), czyli taką, która tworzy prawa i obowiązki dla każdej ze stron umowy.

Strony i przedmiot umowy. Forma i okres obowiązywania umowy

Stronami umowy najmu nieruchomości są wynajmujący i najemca. Wynajmujący przekazuje należącą do niego nieruchomość na prawie własności (prawo pełnego zarządzania gospodarczego lub operacyjnego), a dzierżawca otrzymuje nieruchomość do czasowego odpłatnego użytkowania. Wynajmujący i najemcy mogą być zarówno obywatelami, jak i organizacjami (w tym zagranicznymi) w ramach swojej osobowości prawnej.

Przedmiotem umowy mogą być wyłącznie rzeczy indywidualnie ustalane, których wartość konsumencka przenoszona jest stopniowo i które w prawie cywilnym nazywane są niekonsumentami. Wynika to z treści samej umowy najmu nieruchomości, zgodnie z którą najemca po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu zobowiązuje się do zwrotu tej samej nieruchomości w naturze. Przedmiotem umowy nie mogą być nieruchomości indywidualnie ustalane, zajęte lub ograniczone w obrocie cywilnym, a także te, które nie mogą być przedmiotem własności.

Umowa najmu nieruchomości zawierana jest zarówno ustnie, jak i pisemnie. Zgodnie z art. 257 Kodeksu Cywilnego Ukrainy, umowa najmu nieruchomości między obywatelami na okres dłuższy niż jeden rok musi być zawarta w formie pisemnej. Do umowy dzierżawy majątku państwowego, spółdzielczego i innych organizacji publicznych stosuje się formę pisemną, z wyjątkiem przypadków przewidzianych odrębnymi przepisami.

Okres obowiązywania umowy najmu nieruchomości określa umowa stron, chyba że obowiązujące prawo stanowi inaczej (art. 258 kodeksu cywilnego Ukrainy).

Zgodnie z art. 259 Kodeksu Cywilnego Ukrainy, umowa najmu nieruchomości może być zawarta bez określenia terminu. W takim przypadku uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony i każda ze stron ma prawo odstąpić od umowy w każdym czasie, powiadamiając o tym drugą stronę na piśmie w terminie trzech miesięcy.

W przypadku dalszego korzystania z nieruchomości po upływie terminu wypowiedzi, najemca może nadal korzystać z nieruchomości bez sprzeciwu ze strony wynajmującego. Taką dorozumianą zgodę wynajmującego na przedłużenie użytkowania lokalu uważa się za przedłużenie umowy na czas nieokreślony i każda ze stron ma prawo do odstąpienia od umowy w każdym czasie, zawiadamiając drugą stronę w terminie miesiąca (art. 260 CC Ukrainy).

Prawa i obowiązki stron

Głównym obowiązkiem wynajmującego jest terminowe udostępnienie najemcy nieruchomości w stanie zgodnym z warunkami umowy i przeznaczeniem nieruchomości (art. 262 Kodeksu Cywilnego Ukrainy). Najemca ma prawo żądać udostępnienia nieruchomości w terminie określonym w umowie. W przypadku naruszenia tego obowiązku przez wynajmującego, Kodeks Cywilny Ukrainy przewiduje prawo najemcy do dochodzenia od niego własności i żądania naprawienia szkody wyrządzonej zwłoką w wykonaniu lub odstąpienia od umowy i dochodzenia naprawienia szkody wyrządzonej przez wynajmującego. niewykonanie (art. 208, 263).

Wynajmujący odpowiada za braki w przekazanej nieruchomości, jak za nienależyte wykonanie zobowiązań (art. 203 Kodeksu Cywilnego Ukrainy). Wady to te wady mienia, które zakłócają jego normalne działanie lub użytkowanie. Jednak na mocy drugiej części art. 262 Kodeksu Cywilnego Ukrainy wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za wady nieruchomości, które zauważył przy zawieraniu umowy, niezależnie od ich charakteru.

Tak więc wynajęcie domu, który jest poddawany poważnemu remontowi, jest uważane za zgodne z prawem, jeśli właściciel spowodował wady w budynku. Artykuły 264 i 265 Kodeksu Cywilnego Ukrainy określają obowiązki stron w zakresie napraw kapitałowych i bieżących dzierżawionego mienia. Co do zasady, o ile przepisy prawa lub umowa nie stanowią inaczej, przeprowadzenie remontu generalnego jest obowiązkiem wynajmującego, a dokładniej – obowiązkiem pracodawcy.

Remont może być jednak wykonany przez najemcę w przypadku, gdy wynajmujący tego nie robi, a także gdy remont nie jest pilny. Najemca po dokonaniu generalnych napraw ma prawo obciążyć wynajmującego kosztami naprawy lub zaliczyć je do czynszu. Ponadto najemca może żądać wcześniejszego rozwiązania umowy oraz dochodzenia odszkodowania za niewykonanie umowy.

Ponieważ umowa najmu nieruchomości jest odpłatna, najemca zobowiązany jest do terminowej zapłaty za korzystanie z nieruchomości. Wynagrodzenie ustalone przy zawarciu umowy może ulec obniżeniu w trakcie realizacji umowy. Najemca ma prawo żądać odpowiedniego obniżenia czynszu, jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, znacznie zmniejszyła się możliwość korzystania z przedmiotu leasingu. Najemca jest zobowiązany do korzystania z nieruchomości zgodnie z umową i przeznaczeniem nieruchomości, do utrzymywania przedmiotu najmu w należytym stanie, przeprowadzania bieżących i kapitalnych napraw na własny koszt, jeżeli z mocy prawa lub umowy takie obowiązki nakładają na dzierżawcę.

Naruszenie tych obowiązków przez najemcę uprawnia wynajmującego do żądania wcześniejszego rozwiązania umowy. Po rozwiązaniu umowy Najemca zobowiązany jest do zwrotu nieruchomości w stanie, w jakim ją otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie określonym w umowie. Ten obowiązek najemcy jest określony w paragrafie 5 artykułu 265 Kodeksu cywilnego Ukrainy, a także wynika z istoty samej umowy, na mocy której nieruchomość jest przekazywana do czasowego użytkowania.

W przypadku pogorszenia się stanu przedmiotu najmu, najemca musi zwrócić wynajmującemu szkody, chyba że udowodni, że pogorszenie stanu rzeczy nie nastąpiło z jego winy (art. 271). Ryzyko przypadkowej śmierci lub uszkodzenia przedmiotu najmu ponosi wynajmujący jako jego właściciel (art. 130 Kodeksu Cywilnego Ukrainy).

Czasami najemca dokonuje ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości. O losie ulepszenia decyduje to, czy ulepszenie zostało wykonane za zgodą wynajmującego, czy bez niego, a także czy możliwe jest rozdzielenie ulepszeń bez uszkodzenia mienia. W przypadku modernizacji nieruchomości przeprowadzonej za zgodą wynajmującego, najemca ma prawo do zwrotu niezbędnych wydatków, chyba że przepisy prawa lub przepisy prawa stanowią inaczej. W przypadku braku takiego zezwolenia, ulepszenia są dokonywane przez najemcę, jeśli można je rozdzielić bez szkody dla nieruchomości i jeśli wynajmujący nie wyrazi zgody na zwrot ich wartości. Może zostać usunięty przez pracodawcę. Remonty dokonane przez najemcę bez zgody wynajmującego, których nie można oddzielić bez szkody majątkowej, nie podlegają zwrotowi (art. 272 kodeksu cywilnego Ukrainy).

Wynajem

Jedną z form użytkowania wynajmowanej nieruchomości jest podnajem. Dzierżawa nieruchomości jest dozwolona tylko za zgodą wynajmującego, chyba że prawo lub umowa stanowi inaczej. Podnajem jest umową, na mocy której najemca odpłatnie przenosi na najemcę całość lub część nieruchomości w czasowym użytkowaniu. Wraz z zawarciem umowy podnajmu powstają dwie niezależne grupy zobowiązań umownych, a mianowicie: pomiędzy wynajmującym a najemcą oraz pomiędzy najemcą a najemcą.

Niezależność tych obowiązków oznacza, że najemca ma prawa i obowiązki wobec pierwotnego wynajmującego. Odpowiedzialność wobec wynajmującego pozostaje tylko najemca, a najemca ma prawa i obowiązki tylko w stosunku do najemcy. Wraz z rozwiązaniem umowy najmu wygasa również umowa najmu, niezależnie od tego, czy wygasła, czy nie.

Należy dokonać rozróżnienia na podnajem, w ramach którego najemca przenosi wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu na inną osobę, która zastępuje najemcę w umowie. Najem może odbyć się tylko za zgodą wynajmującego, ponieważ należy to traktować jako przeniesienie długu.

W celu zapewnienia stabilności umowy, art. 268 Kodeksu Cywilnego Ukrainy stanowi, że w przypadku przeniesienia własności przedmiotu najmu z wynajmującego na inną osobę, umowa najmu pozostaje ważna dla nowego właściciela. Umowa najmu pozostaje ważna w przypadku przeniesienia własności z jednej organizacji państwowej (wynajmującego) na inną.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.